Kamerverhuur en Woningdelen in Amsterdam: Vergunning en Regels

Het verschil tussen splitsen, kamerverhuur en woningdelen

In Amsterdam worden drie vormen van meervoudige bewoning onderscheiden, elk met eigen regels en vergunningen. Bij woningsplitsing creëert u twee of meer zelfstandige wooneenheden met elk een eigen voordeur, keuken, badkamer en toilet — hiervoor heeft u een splitsingsvergunning nodig. Bij kamerverhuur (kamergewijze verhuur) verhuurt u kamers aan drie of meer personen die voorzieningen delen, zoals keuken en badkamer — hiervoor heeft u een omzettingsvergunning nodig. Bij woningdelen delen twee personen (niet zijnde een gezin) een zelfstandige woning — hiervoor is sinds 2020 in Amsterdam een vergunning nodig als u met meer dan twee volwassenen een woning deelt. Het is essentieel om te weten welke vorm van toepassing is, want de verkeerde vergunning aanvragen leidt tot afwijzing en mogelijk handhaving.

De omzettingsvergunning voor kamerverhuur

Als u een zelfstandige woning wilt omzetten naar onzelfstandige woonruimte (kamerverhuur), heeft u een omzettingsvergunning nodig van de gemeente Amsterdam. De eisen zijn: de woning moet minimaal 18 m² gebruiksoppervlakte per kamer bieden, de geluidsoverlast voor omwonenden mag niet toenemen, het aantal bewoners mag niet leiden tot een onevenredige belasting van de buurt, en u moet voldoen aan de brandveiligheidseisen. De gemeente Amsterdam toetst de aanvraag aan het bestemmingsplan en de Huisvestingsverordening. In sommige wijken gelden strengere regels of een verbod op kamerverhuur om de leefbaarheid te beschermen. De leges voor een omzettingsvergunning bedragen circa €500 tot €1.500.

Woningdelen in Amsterdam: de regels

Woningdelen — waarbij twee of meer volwassenen zonder gezinsverband samen een woning bewonen — is sinds 2020 aan regels gebonden in Amsterdam. Voor woningdelen met maximaal twee volwassenen is geen vergunning nodig. Bij drie of meer volwassenen heeft u een omzettingsvergunning nodig, net als bij kamerverhuur. De grens tussen woningdelen en kamerverhuur is in de praktijk dun: zodra er meer dan twee niet-verwante volwassenen in een woning wonen, beschouwt de gemeente dit als onzelfstandige bewoning. Overtredingen worden actief gehandhaafd door de gemeente Amsterdam, met boetes die kunnen oplopen tot €20.500 voor een eerste overtreding en €41.000 bij herhaling.

Welke vergunning heeft u nodig? Een overzicht

De keuze tussen splitsen en kamerverhuur hangt af van uw doel en de mogelijkheden van het pand. Kies voor een splitsingsvergunning als u zelfstandige woningen wilt creëren die u apart kunt verkopen of verhuren, als het pand groot genoeg is voor wooneenheden van minimaal 40 m², en als u de meerwaarde van het vastgoed wilt maximaliseren. Kies voor een omzettingsvergunning als u kamers wilt verhuren aan individuele huurders die voorzieningen delen, als de oppervlakte per eenheid kleiner is dan 40 m², en als u maximale huurinkomsten wilt genereren. In beide gevallen is het verstandig om eerst een haalbaarheidscheck te laten uitvoeren. Luno Bouwadvies kan u adviseren welke optie het beste past bij uw situatie en pand.

Handhaving en boetes in Amsterdam

De gemeente Amsterdam handhaaft actief op illegale woningsplitsing en kamerverhuur. Inspecteurs controleren op meldingen van omwonenden, via energieverbruikgegevens en via de Basisregistratie Personen (BRP). Bij illegale splitsing of kamerverhuur zonder vergunning riskeert u een last onder dwangsom van €20.500 per overtreding (€41.000 bij herhaling), een last onder bestuursdwang waarbij de situatie moet worden teruggebracht naar de oorspronkelijke staat, strafrechtelijke vervolging bij herhaalde overtredingen, en problemen met uw opstalverzekering en hypotheekverstrekker. Het is altijd verstandiger om vooraf de juiste vergunning aan te vragen dan achteraf geconfronteerd te worden met handhaving. De kosten van een vergunningstraject zijn een fractie van de mogelijke boetes.

Veelgestelde vragen